19/8(一) 13:30

其實很多人對地產發展商"必賺"的生意模式,覺得很反感,地產霸權當道,仇視的

情緒相當高漲,可是,發展商用高價投地,直至落成,最少要四至五年時間,當中的

發展成本以及銀團貸款的利息行政開支等等,又要計及落成後的賣價,是否有足

夠買家的反應,想當年九七年,信和(83)等中小型發展商以史上高價買了現址小

西灣的藍灣半島的地皮,後來樓市展開數十年來最慘烈的下挫,六年間,跌了近

七成,幅度跟08年金融海嘯時,恒指的跌幅相若.實際上,藍灣半島是賣一間蝕一間,

是否可以不冒險地"必賺",值得深思.


樓市商鋪週期之所以長遠及轉身超慢,主要是建造,交易,承租的時間性,比股市

長很多,散戶沽股票,不用一秒鐘,大戶要大手買要大手沽,炒一個趨勢,最少要一

季或50個交易天,才能完成及發動攻勢,已經是轉身慢.相比之下,一間鋪頭,一租

最少兩年,死頂都要一年,計及開業前期支出,細鋪一年租金都要數十萬,如果沒有

長遠的眼光,根本是九死一生的冒險家樂園,難怪越旺越多人租,生意越做越旺,

這就是趨勢,沒有所謂"估值"這一回事,做生意的,是人,而人是最不能預測的.


閣下可以計一計,由2010年政府增加土地供應以來,各大大小小的地皮的成交價,

加上發展成本,除非全港發展商"突然白痴地全部大蝕賣",否則明年開始增加的落

成單位供應量,價格是否一定大幅下降,自己心裡有數,能夠在現水平上下10%的

正常波幅內行走,已經算是有交待.



16/8(五) 21:10

自2009年以來,全城幾乎沒有一刻不是"睇淡樓市,睇好股市",結果剛好掉返轉,

港股估值一直便宜,樓市貴完再貴 ; 想當年經濟學家一直睇死美股,美元及美債,

覺得中國才是新興市場之王,是"挪亞方舟",結果美股史上新高,美債息破二次大戰

紀錄低位,美元又不見得大幅貶值,某程度上,很多人其實不明白趨勢的意義在於

"貴可以更貴,平可以再平",跟九成人覺得"升多,便要跌 ; 跌多,便要升"的大眾想法

,剛好背道而馳.


市場從來不會死錯人的.


很多人用九七年的樓市跟現在比較,覺得比當年泡沫高四五成,好貴好危險,那麼

當年恒指16000點,今天22400水平,又是高出四成,豈不是死硬?可是,專家又會

搬出估值便宜等等的言論,卻不會掉返轉頭來想,樓價也一樣如此.貴,好貴,是一

件事,但不等於要跌,君不見PRADA,LV等名牌,數十年來,一直都是天價,何曾便

宜過?現在的貨幣供應大增,只要經濟一直長期增長,就算是慢而平緩,銀紙貶值,

實物資產帳面價格因應上升 ; 匯改前100港元兌108人民幣,現在少了三成三,只

有78元,外加中國十年平均通脹4%,光是所有建築材料價格升了一倍有多,西九

超支的事件,並不是會計錯誤,而是那時候跟現在的匯價已經變天,一直習慣用聯繫

匯率的我們,當然不會察覺,至今才明白中國對香港的影響,是有多麼的大.


光是地價,即使計及發展商盡用10%發水來增加銷售面積,拉低地價,"平極"都要

接近$4000一呎 ; 以前覺得建築成本頂多一千幾百,"那些年"的日子,早不存在,

$1500是一個克制的價格,外加兩成利潤,未來新樓怎會不賣到七八千一呎?除非

地價急降或者中國通縮加上人民幣貶值,否則樓是貴,但可以再貴.