16/8(五) 21:10

自2009年以來,全城幾乎沒有一刻不是"睇淡樓市,睇好股市",結果剛好掉返轉,

港股估值一直便宜,樓市貴完再貴 ; 想當年經濟學家一直睇死美股,美元及美債,

覺得中國才是新興市場之王,是"挪亞方舟",結果美股史上新高,美債息破二次大戰

紀錄低位,美元又不見得大幅貶值,某程度上,很多人其實不明白趨勢的意義在於

"貴可以更貴,平可以再平",跟九成人覺得"升多,便要跌 ; 跌多,便要升"的大眾想法

,剛好背道而馳.


市場從來不會死錯人的.


很多人用九七年的樓市跟現在比較,覺得比當年泡沫高四五成,好貴好危險,那麼

當年恒指16000點,今天22400水平,又是高出四成,豈不是死硬?可是,專家又會

搬出估值便宜等等的言論,卻不會掉返轉頭來想,樓價也一樣如此.貴,好貴,是一

件事,但不等於要跌,君不見PRADA,LV等名牌,數十年來,一直都是天價,何曾便

宜過?現在的貨幣供應大增,只要經濟一直長期增長,就算是慢而平緩,銀紙貶值,

實物資產帳面價格因應上升 ; 匯改前100港元兌108人民幣,現在少了三成三,只

有78元,外加中國十年平均通脹4%,光是所有建築材料價格升了一倍有多,西九

超支的事件,並不是會計錯誤,而是那時候跟現在的匯價已經變天,一直習慣用聯繫

匯率的我們,當然不會察覺,至今才明白中國對香港的影響,是有多麼的大.


光是地價,即使計及發展商盡用10%發水來增加銷售面積,拉低地價,"平極"都要

接近$4000一呎 ; 以前覺得建築成本頂多一千幾百,"那些年"的日子,早不存在,

$1500是一個克制的價格,外加兩成利潤,未來新樓怎會不賣到七八千一呎?除非

地價急降或者中國通縮加上人民幣貶值,否則樓是貴,但可以再貴.