5/8 (一) 14:15


近來市況的確比五六七月的大上大落,平靜了很多,很多重要消

息都公佈了,暫時看來比較正面,偏好居多,只是上方太多蟹貨,

自然沽壓令大市進三步退兩步,加上自身是弱勢市場,沒有歐美

日牛三氣勢,又未去到中國熊三走勢.


繼續上次話題,租金甚少死錯人,最主要的原因在於做生意的人

,對基本面的認知,絕對比一般人高十倍,最簡單的,例如開鋪頭,

以餅店麵包為例,未計前期裝修,光是商用天花冷氣,爐具,已經

花掉數十萬,日後用電量,每月電費是數萬元,尚未計及兩個師傅

,一人一個學徒,樓面兩個人負責銷售買賣,看似十元八元的麵包,

,表面上,外人覺得成本好低,實際上,光是創業的第一筆,原來已

花掉百萬,三元一件蛋撻,要賣幾多先至回到本?


做生意來說,人流及消費力最重要,而商鋪租金正正反映這一事

實,要知道業主跟鋪頭老闆,都不是善男信女,精於計算,業主開

價太高,會有空置成本,做老闆的承租能力,心中也有估算,為何

旺角西菜洋街,銅鑼灣波期富街,租金可以不斷新高,數十年前,

"分析師"認為是泡沫,結果"泡沫"從來不是泡沫,相比之下,深水

埗的"西九龍中心",上層以前的蘋果商場,無論怎樣平租,結果都

無法搞旺個場?


將軍澳沒有錯,是新區,最舊的寶琳新都城,也不過二十年,但將

軍澳沿線各站,有否發現幾乎沒有地鋪,各站有自家商場,沒有

龍頭,跟沙田新城市廣場為中心,連接六七個商場,人流相去極遠

,規模完全比下去,大圍,火炭,馬鞍山沿線一帶的沙田區,六十萬

人口都是以沙田市中心為核心,尚未計及本身有三條鐵路,四條

隧道貫穿,外區客都會進入這裡,地價估值怎會不高?


好多人都記得將軍澳以前樓價,長時間都是$5000以下,現在當

然升穿了很多,一來本港樓市牛三,二來新地(16)打造"天晉",把

將軍澳站一錘定音,是未來這條鐵路線的核心市中心,估值才出

現變化,跟股市比起來,商鋪樓市的租金估值,其實是精明得多.


2/8(五) 20:45

今晚公佈了美國非農就業數據之後,重量級消息暫時告一段落,

市場怎樣走是另一件事,要知道六月低位反映了現在公佈的中

國經濟數據,不知不覺間,其實大市由低位反彈了接近三千點了.


股市太大上大落,可以毫無理由急升急挫,樓市商鋪就很少出現

這種情況,股票不是必需品,投機味極重,所謂"價值",只是人們的

期望,平貴可以相去極遠,住宅及商鋪租金卻不易突然大幅偏離,

原因有二: (1) 無論是住屋或做生意,這是必需開支,沒有"死撐"

的餘地 (2) 租金反映地價估值,而地價反映經濟活動,一分錢一

分貨.


對樓市稍為留意的人,應該知道將軍澳一向是落後於整體樓市,

如果打開地圖,將軍澳算是罕有的新界區域,同時接連九龍東及

港島東,跟沙田及荃灣相比,交通網路不會輸蝕,社區至少比沙荃

兩地,年輕近三十年,可是平均樓價來看,沙田最貴,荃灣次之,將軍

澳最低,如果不是新地(16)在將軍澳站打造核心商住兩用項目

"天晉",正式定位為市中心,現在的建築呎價莫講話七八千,可能

只得六千.


究竟有什麼不同呢?最明顯的分別在於經濟活動,沙田新城市廣場

為核心,接連幾個大商場,人流極多,行過的人,應該明白,在新界區

當中,是第一大場,做生意一流,以行內術語來說,即是"夠旺" ; 荃灣

就勝在地鋪極多,由荃灣港鐵站至西鐵站,幾乎都有地鋪,"行極都有"

,本身亦有寫字樓,但最出名的,竟然是楊屋道街市,據了解,這個場

原來是鄰近數區都不能相比,居民寧願搭車都要到的地方,實在不可

思議!


現在應該明白將軍澳落後之因.