筆者曾經有這樣一篇舊文,現在還可以應用,當中寫到「可想而知現時買樓要抬很多現金,資金成本高昂,再加上額外印花稅迫你持貨兩年,亦難以像97年前般貨如輪轉,買樓致富已今非昔比。」計計條數就知道

黃國英在其一篇文章「炒樓致富只是往事只能回味」曾經說過現在買樓致富,往事只能回味!很多人認為他作為基金佬,當然賣花贊花香,說股票好賺過樓,想你們都去買股票!但筆者看法也一樣,是否股票較好賺,那因人而異,黃國英當然是,筆者從槓桿角度看,今時今日「炒樓致富實在巳經是住事只能回味」!

常聽老爸說:「幾十年前買樓很容易,只需幾十萬,首期只是幾千蚊.....」,太遠的不說了,筆者年紀太小,記憶模糊,不過由八十年代至九七年前,買樓的確曾經令很多香港人大賺,什至發達。除了因為過去樓價每年升幅可觀外,最主要原因是槓桿大。

八十年代至九十年代,買樓只需一成首期,樓價升多跌小,每年遞升10至30%,96至97年升幅更達39%(見表一)。筆者還記得在九十年代兄長的一些朋友什至碌信用咭付首期買樓,槓桿比率可以是100%,投入資金小,樓價只需升約10%,業主便開始有利潤,回本時間短,自然可以貨如輪轉。炒樓致富的確很容易。

表一:



98年至2003年,亞洲金融風暴後樓價前所未有地連續六年下跌。樓價於2003年見底並開始遂年上升(見表二),升幅約10至26%,雖說樓價指數直迫97年,即使2010年按揭利息低至一厘,樓市升幅明顯不及九十年代凌厲。這大概因為近年買樓都要付三成首期,雖然有按揭証券公司擔保,但買家還是要付保費,槓桿比率明顯較九七年低。

表二:

樓市於2011年下半年開始緩慢下跌,累積跌幅約5%,近日見樓市回暖,一些銀行亦將P按利息減至2.15%至2.25%,問題是這次樓市回暖會否是一次小陽春?還是如九十年代般的大升浪中的一次調整完畢?筆者認為2010年8月以後,金管局多次收緊按揭成數,槓桿比率大不如前。現時800萬以下自住物業,槓桿比率為七成,1200萬以上物業,槓桿比率五成,樓價於800萬至1200萬,槓桿比率得六成,投資物業槓桿比率低至六成、公司名義投資物業,槓桿比率只有五成。可想而知現時買樓要抬很多現金,資金成本高昂,再加上額外印花稅迫你持貨兩年,亦難以像97年前般貨如輪轉,買樓致富已今非昔比。要像九十代般的大升浪,必須有大成交配合,槓桿比率那麼低,如何製造大成交?